Immobilier à Lens : le dossier de diagnostic technique, qu'est-ce que c'est ?

Tous ces diagnostics permettent d'avoir une vision technique de votre bien immobilier. Ils sont prévus par L’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, réunit dans un seul document : Le dossier de diagnostic technique reprenant les états ou constats, de tout ou partie d’un immeuble bâti et ce, quelle que soit sa destination : habitation, bureaux, commerces,...  
Ce dossier doit obligatoirement être présenté par le vendeur, au conseiller de l'agence Orpi de Lens au moment de la signature du mandat de vente. Il comprend jusqu'à douze documents énumérés à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation et pour lesquels nous allons vous faire un récapitulatif ici pour notre région. Il ne comprendra pas nécessairement les douze documents car certains diagnostics ne concernent pas notre région. C'est le cas par exemple du diagnostic mérule qui n'est requis que si l’immeuble est situé dans une zone infestée, délimitée par arrêté préfectoral, ce qui n'est pas le cas du Nord-Pas de calais. Ou encore le diagnostic des nuisances sonores aérienne obligatoire si vous vendez un bien situé à proximité d'un aéroport, ce qui n'est pas le cas de la ville de Lens ou de ses alentours puisque les aéroports de "plaisance", tel que celui de Bénifontaine, ne sont pas concernés.

Sachez pour finir que les frais de réalisation du dossier de diagnostic technique sont à la charge du vendeur car il relève de son obligation d’information et retenez que ce dossier de diagnostic technique permet aux acheteurs d'avoir une vision claire et réelle de l'état du bien immobilier que vous vendez, qu'il atteste de la qualité du logement et que ces diagnostics peuvent influencer le prix d'un bien ou encore la décision d'un éventuel acquéreur.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), son objectif est de mesurer la performance énergétique du bien en évaluant sa consommation d'énergie et son impact sur l'environnement au travers de l'émission de gaz à effet de serre. Sa durée de validité est de 10 ans. Toutefois, les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n'étaient valables que jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valables que jusqu'au 31 décembre 2024. Et si vous avez réalisé des travaux d'isolation ou sur le système de chauffage, nous vous conseillons de le faire refaire pour bénéficier d'une meilleure notation.
• Le diagnostic de constat de risque d'exposition au plomb (CREP), aussi appelé diagnostic plomb, c'est un document donnant des informations sur la présence de plomb dans les logements. Votre logement est concerné par ce diagnostic s'il a été construit avant 1949. Ce diagnostic ne doit pas être daté de plus d'un an au moment de la vente du logement, en revanche sa validité est illimitée si le logement ne contient pas de plomb.
• L'état d'amiante ou "diagnostic amiante", mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans un logement. Votre logement est concerné par ce diagnostic si son permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Si votre diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé avant la vente du logement. Si il a été réalisé après cette date, il a donc durée de validité illimitée. Nous vous conseillons de faire réaliser à nouveau ce diagnostic si vous avez effectué des travaux de rénovation dans le logement, notamment si vous avez fait désamienté celui-ci.

• L'état de l'installation intérieure d'électricité, aussi appelé diagnostic électricité, est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité et de la conformité des installations électriques dans les logements. Votre logement est concerné par ce diagnostic si l'installation d'électricité a plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.

• L'état de l'installation intérieure de gaz, aussi appelé diagnostic gaz, est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz dans les logements. Votre logement est concerné si l'installation de gaz a plus de 15 ans. Sa durée de validité est également de 3 ans.

• L'état de l'installation d'assainissement non collectif, ce diagnostic est à réalisé lorsqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, encore appelé "tout à l'égout". L'installation d'assainissement non collectif autonome doit faire l'objet d'un contrôle effectué par la commune. Ce contrôle donne lieu à un diagnostic. Celui-ci doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte de vente, et ce, quelle que soit la date de la mise en vente.

• Le Diagnostic termites et autres insectes xylophages, également appelé diagnostic termites, donne des informations sur la présence ou non d'insectes xylophages qui rongent le bois et les matériaux contenant de la cellulose. Ce diagnostic doit être réalisé lorsque le logement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral, tel que l'est le département du Pas-de-Calais. L'état relatif à la présence de termites a une durée de validité de 6 mois. Si, au moment de la signature de l'acte de vente, l'ancienneté du diagnostic dépasse 6 mois, il faut le refaire. Rassurez-vous ce diagnostic même réalisé seul n'est pas très onéreux. Nous vous conseillons tout de même de la faire réalisé qu'une fois un compromis de vente signé et les délais de conditions suspensives passées.

• L'état des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon. L'état des risques peut être rempli directement par le propriétaire par le biais d'un service en ligne. Ces informations peuvent être obtenues pour une adresse précise en consultant le site Géorisques. La liste des communes concernées par ces états des risques est fixée par des arrêtés préfectoraux. Ces arrêtés comportent, entre autres, la liste des documents auxquels le propriétaire peut se référer pour remplir son état des risques. Les arrêtés peuvent être consultés en mairie ou en préfecture ou sur internet. L'état des risques doit être actualisé si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

• L'Audit énergétique en cas de vente d'un logement dit « passoire thermique » est obligatoire depuis le mois d'avril 2023, lorsqu'un bien immobilier classé F ou G est mis en vente. Cet audit vient en complément du diagnostic de performance énergétique. Il consiste à réaliser un état des lieux détaillé de la performance énergétique et propose des travaux chiffrés permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et parvenir à une rénovation performante du bâtiment. L'audit énergétique réalisé est valable 5 ans. Il est bon de noter que les logements classés E seront visés par cet audit à partir du 1er janvier 2025 et les logements classés D, le seront à partir de 1er janvier 2034.

Vous avez maintenant la liste des diagnostics obligatoires pour composer votre dossier de diagnostic techniques et les durées de validité de ceux-ci. Vous pouvez également réaliser des diagnostics supplémentaires afin d'étoffer votre dossier ou rassurer vos futurs acheteurs. 

Certains diagnostics sont facultatifs mais peuvent dans certains cas rassurer vos potentiels acheteurs.

• Le carnet d'information du logement (CIL), il concerne les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé(e) depuis janvier 2023, ou les logements existants faisant l’objet de travaux de rénovation ayant une incidence directe sur leur performance énergétique depuis cette date.
• La loi carrez, permet de calculer avec exactitude la surface de plancher d'un bien clos et couvert sans prendre en compte l'espace occupé par les ouvertures, les cloisons, les marches, les cages d'escaliers, les pièces dont la hauteur de plafond est inférieur à 1,80m, les caves, les garages, les parkings, etc... ce diagnostic est facultatif si vous vendez une maison, en revanche il est obligatoire si vous vendez un appartement. Il es valide tant qu’aucun travaux n’est réalisé  sur le bien en question. Nous l'avons mis dans les diagnostics facultatifs car souvent vous l'avez en votre possession depuis que vous êtes vous-même propriétaire du bien.
• Le diagnostic mérule, n'est pas obligatoire, le propriétaire vendeur est juste soumis à une obligation d'information de l'acquéreur. La nuance est de taille : cela signifie simplement qu'il est obligé de faire circuler toutes les informations dont ils dispose sur une éventuelle présence de mérule. Si une infestation est décelée, le propriétaire ou l'occupant, doit la signaler auprès de sa mairie et traiter les parties infestées. Un diagnostic réalisé par un professionnel peut être réalisé mais il ne concernera pas uniquement la mérule, celui-ci est un diagnostic état parasitaires au spectre large, qui rassurera vos acquéreurs sur tous les points.

Sachez que constituer un dossier de diagnostic technique n'est pas très compliqué si l'on est bien informé et si l'on connaît toutes ces règles. Qu'il doit être réalisé par un diagnostiqueur formé et certifié. Qu'enfin, comme nous vous l'avons déjà dit, il est au frais du vendeur... Alors autant bien faire le point sur vos différents diagnostics et états avant de demander à ce qu'il soit refait inutilement.

Pas si simple nous direz-vous ?

Votre conseiller Orpi de l'agence de Lens est là pour vous accompagner dans votre projet de vente et vous conseiller sur les diagnostics encore valables et ceux qui sont à refaire. Contactez-le dès à présent afin de faire le point sur votre projet immobilier.

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